25-08-2021
Economista - Administrador Concursal
Dación en Pago en la denominada Ley de Segunda
Oportunidad
HERRAMIENTA EN SEDE CONCURSAL PARA CANCELACIÓN
DE DEUDAS
- INTRODUCCIÓN.
La
dación en pago, especialmente, de inmuebles, una fórmula jurídica tradicional
desde el Derecho Romano para dar cumplimiento a los obligaciones contractuales
dinerarias y que admite diversas variantes, es, sin duda, una opción a tener en
cuenta para extinguir las deudas, en ocasiones, cuando la situación financiera
“se tuerce” y no se pueda hacer frente al pago de un préstamo mediante
contraprestación dineraria.
Ha
sido, recientemente, muy utilizada por empresas y particulares para poder pagar
las deudas hipotecarias mediante la cesión del inmueble a la entidad bancaria,
concluyendo así como una deuda cuyo pago se hacía imposible e interminable por
la pérdida de empleo, generalmente, en el supuesto de particulares o por la
imposibilidad de vender inmuebles, en el caso de empresas constructoras o
promotoras endeudadas “hasta las cejas”, debido al nefasto “boom” inmobiliario
de principios del siglo XXI en España, cuya resaca todavía persiste.
La
dación en pago es un mecanismo legal, en consecuencia, consolidado
jurídicamente hablando, tanto en la legislación civil e inmobiliaria, así como
en la práctica notarial, cuyo
funcionamiento permite sustituir la prestación pactada en un contrato (cuotas
periódicas, generalmente, dinerarias) por otra diferente (ceder un bien,
normalmente, un inmueble), extinguiendo así la deuda.
- CARACTERÍSTICAS GENERALES.
Aunque,
normativamente hablando, admite diversas variantes (no es el objetivo principal
de este texto, deleitarnos en intrincadas exposiciones jurídicas), puede definirse
de manera general como, en primer término::
“Es una forma especial de pago[1], como negocio jurídico emitido voluntariamente
por personas físicas o jurídicas con plena capacidad de obrar”
En
segundo lugar, aunque lo habitual es que la dación en pago se produzca entre un
particular y una entidad financiera, por la entrega de una vivienda ante la
imposibilidad de hacer frente a los pagos hipotecarios, las daciones en pago se
pueden utilizar para saldar distintos tipos de deudas:
- Entre empresas.
- Entre particulares.
- Con entidades financieras. El ejemplo típico, tal y como se ha
apuntado con anterioridad, es el de una vivienda, en la que no se puede hacer
frente al pago de la hipoteca y se entrega el bien inmobiliario para cancelar
la deuda.
- Con la Administración Pública. Por ejemplo, cuando se entrega una obra de arte para cancelar una obligación tributaria, tal y como señalan el artículo 60.2 de la Ley General Tributaria y 40 del Reglamento General de Recaudación.
Como
podemos ver, en general, la dación en pago consiste en “la entrega de un bien a
cambio de cancelar una deuda de carácter dinerario mediante la realización del
bien cedido a cambio”.
Ahora
bien, hasta aquí hemos hablado de “la entrega de un bien” como una casa, una
obra de arte, o cualquier otro, pero ¿podemos hablar de dación en pago cuando
lo que se entrega no es un bien, sino, verbigracia, la obligación de hacer
algo, es decir, una prestación de servicios?, personalmente, creemos que tal
planteamiento es perfectamente posible, y nos podemos remitir al “Código de
Hammurabi, escrito probablemente en el 1762 antes de J.C., en el cual se regula
cómo el pago de una deuda se puede realizar mediante el trabajo en régimen de
esclavo durante un determinado tiempo, es decir, a través de una prestación
personal.
Otra
cuestión interesante (repetimos que no podemos entrar en los múltiples matices
de una fórmula de extinción de deudas con muchos matices y variantes), es que
no se requiere una situación previa de insolvencia del deudor para que se
produzca una dación en pago. Simplemente, una falta de liquidez puede conducir,
a un particular o a una empresa, a una restructuración de su patrimonio,
cancelando deudas mediante la dación en pago de bienes y ofreciendo esta
solución a sus deudores, como mejor alternativa posible para extinguir los
débitos del cedente; tanto es así, que la propia Ley Concursal permite al
concursado incluir en la propuesta de convenio la cesión en pago de bienes o
derechos a los acreedores.
A los
efectos que aquí nos ocupan, es importante distinguir entre la dación en pago
de la vivienda habitual y la dación en pago de otros bienes, incluso
inmobiliarios, dada la especial protección que nuestro legislador concede a la
vivienda habitual del cedente (deudor), dado lo dispuesto en el artículo 47 de
la Constitución Española.
La
dación en pago de la vivienda habitual en circunstancias de crisis y para
sujetos en especial situación de especial vulnerabilidad está regulada por el
Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de
marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos,
el cual ha sido objeto de múltiples modificaciones, incluyendo las producidas
como consecuencia de la pandemia.
Mediante
este RDL se permite al deudor hipotecario liberarse del pago de la hipoteca a
través de la entrega de la vivienda hipotecada, en los contratos de préstamo o
crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria, siempre que deudor se encuentre
situado en el umbral de exclusión y que estén
vigentes, a la fecha de entrada en vigor de la norma o que se suscriban
posteriormente.
Las
medidas previstas en este Real Decreto-Ley se aplicarán igualmente a los
fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda
habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor
hipotecario.
Ahora
bien, nuestro texto,lógicamente, se centra en el tratamiento de la dación de
pago (advirtiendo del interés de esta figura y de las múltiples aristas
jurídicas que conlleva) en la institución preconcursal conocida popularmente
como “segunda oportunidad”.
- LA DACIÓN DE PAGO EN LA SEGUNDA OPORTUNIDAD.
En
ese sentido, tenemos que empezar por lo regulado, como antecedente de nuestra
materia, en la Ley 25/2015 de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad,
en su articulo 2.
Como
ya sabemos, el procedimiento preconcursal al que hacemos referencia, se inicia
con un intento de AEP (Acuerdo Extrajudicial de Pagos), para el cual el deudor
solicita una mediación concursal, a través de la cual, el mediador concursal
propone a los acreedores un plan de pagos en función de la capacidad económica
actual del deudor.
En
este momento, y aunque no es habitual, pues el acreedor hipotecario es un
acreedor privilegiado con un privilegio especial en los procesos concursales y
no interviene en el AEP, el mediador concursal, a la vista de la situación
económica del deudor y de acuerdo con el mismo, puede proponer al acreedor
hipotecario tres posibilidades:
a) Continuar pagando la deuda y mantener la hipoteca al
margen del AEP, estado que podemos calificar como normal;
b) Ofrecer un nuevo plan de amortización hipotecaria,
mejorando o flexibilizando las condiciones anteriores; y
c) Ante la imposibilidad de hacer frente a los pagos,
plantear la entrega de la vivienda como dación en pago.
El
principio consagrado en nuestra Ley Concursal, para este caso, es que la venta
o entrega de los bienes del deudor para el pago de las deudas, siempre que el
valor sea conmensurable, es una fórmula normal de conclusión del concurso pero,
en el caso de que el inmueble sea la la vivienda habitual del deudor, existe
una corriente jurisdiccional generalmente aceptada, cuyo fundamento es el
precitado artículo 47 de la Constitución y el objetivo de construir en España
un Estado Social y Democrático de Derecho cuyo tenor defiende la permanencia de
la vivienda habitual en el patrimonio del deudor, siempre que se den dos
condiciones:
- Que la hipoteca esté al corriente de pago
- Que el valor de
la vivienda sea igual o inferior al importe de la deuda hipotecaria que queda
por pagar.
Y
esta corriente doctrinal y jurisprudencial tiene su lógica, pues de qué sirve
sacar a subasta un bien que, en el mejor de los casos, cubriría con el importe
obtenido la responsabilidad hipotecaria pero no extinguiría la situación de
endeudamiento del acreedor, por lo cual, si la deuda está al corriente de pago
y el acreedor hipotecario prefiere mantener su situación, lo mejor es dejar al
inmueble como está, pues la masa no ganaría nada forzando a una subasta y
ejecución obligatoria de la hipoteca.
Conviene,
asimismo, señalar que,con efectos desde el 1 de enero del 2014, la dación en
pago de la vivienda habitual estará exenta en el IRPF cuando concurran las
siguientes circunstancias de exclusión
social enunciadas arriba, estando, de igual manera, exenta del pago de la
plusvalía municipal, lógicamente, para no hacer inviable un negocio jurídico que pretende liberar al
deudor de sus compromisos financieros y darle una segunda oportunidad de vida
económica o personal.
Pero,
no siendo la vivienda habitual, ya en sede judicial es muy habitual la dación
en pago de todo tipo de bienes, empezando, lógicamente, con los inmuebles, para
la cancelación de deudas, pues en sede judicial el acreedor puede recibir el
bien “libre de toda carga anterior[2]” lo cual simplifica
mucho todo el trámite.
4.CONCLUSIONES GENERALES.
En conclusión, la dación en pago puede ser una
herramienta muy útil para la cancelación de deudas dentro del proceso
concursal, y por ende, dentro del Mecanismo de Segunda Oportunidad.
Ahora bien, la regulación del tratamiento de
la vivienda habitual en los AEP, como sabemos, plantea muchos problemas y,
asimismo, la regulación jurídica de la dación en pago es más compleja de lo
que, en un texto tan breve,hemos podido exponer; por lo cual, sólo cabe
recomendar la atención de un buen especialista si deseamos formular esta
alternativa como mecanismo para concluir nuestra situación de endeudamiento.
Si el lector desea más información, para contactar con el autor puede dirigirse a la siguiente dirección de correo electrónico: alv@vazqueztorres.com
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[1] Tribunal Supremo (STS de 27 de diciembre de 2012).
[2] En el caso de
viviendas, el adquirente tiene que hacerse responsable del pago de las cuotas
de comunidad y de los Ibis pendientes
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1 comentarios:
Gracias por explicar de forma clara y desarrollada un concepto que abarca desde procedimientos económicos más "complejos" entre empresas a los que se pueden dar en ámbitos más comunes y particulares como el de una hipoteca. Saludos!
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