25-05-2021
Economista - Administrador Concursal
LA MEDIACION CONCURSAL Y LOS
ACUERDOS EXTRAJUDICIALES DE PAGOS
Esos Grandes Desconocidos (V - Cuestiones prácticas)
La problemática de la vivienda habitual
A la hora de plantearnos un AEP para un deudor de buena fe,
en muchos casos la problemática de la vivienda habitual puede suponer un obstáculo
importante para el deudor.
Si planteamos un AEP y no existe acuerdo con los acreedores,
tendremos que ir al concurso consecutivo, y esto implica la liquidación del
patrimonio del deudor para saldar las deudas que se puedan con lo que se
obtenga de esa venta, y aquí aparece el gran problema, pues muchos deudores de
buena fe ya han liquidado todo su patrimonio para pagar las deudas y lo único que
les queda es la “vivienda habitual” es decir, la vivienda habitual de la
familia, y que frecuentemente está hipotecada.
En teoría, todos los bienes del deudor se deberán liquidar
para hacer frente a las deudas, pero en la práctica esta liquidación de bienes
no siempre afecta a la “vivienda habitual”
Realmente existe un vacío legal en este sentido, pues el
texto refundido de la Ley Concursal (TRLC) no hace mención de este extremo, que
sí recoge el artículo 23.3. b) de la Directiva sobre
reestructuración e insolvencia[i]
al prever la posibilidad de que “no se ejecute la vivienda principal del
empresario insolvente, y cuando corresponda, de su familia”
A pesar del vacío legal actual, los jueces de lo Mercantil
de Barcelona, siempre pioneros en la práctica concursal abordaron esta cuestión
en el 2016 y fijaron criterios para determinar las situaciones en las que el
concursado puede seguir siendo propietario de su vivienda cuando el deudor esté
al día de los pagos de la hipoteca, si el valor de la garantía es superior al
valor de mercado del inmueble.
Los jueces de Barcelona, con muy buen criterio vienen a
decir, que si la vivienda está al día de los pagos hipotecarios, y el valor de
mercado es similar a la garantía hipotecaria ¿qué les aporta a los acreedores
que se liquide el bien en subasta?
Lo cierto es que la ejecución de la vivienda habitual no
beneficia a nadie. Ni al acreedor hipotecario, que no olvidemos que es un
acreedor con privilegio, pues si el deudor está cumpliendo con los pagos de la
hipoteca, su interés es que el deudor siga pagando y no ejecutar la garantía,
pues lo más normal es que en la subasta no se obtenga ni el importe pendiente
de la deuda, y mucho menos le interesa quedarse con un bien, que al final se va
a paquetizar y vender por mucho menos de su valor real a un fondo, pues los
bancos son entidades financieras y no entienden de gestión inmobiliaria.
Y si no le interesa al acreedor hipotecario, mucho menos le
interesa al resto de los acreedores ordinarios, pues lo normal es que una vez
que el acreedor privilegiado ejecute su garantía, no va a quedar nada para el
resto de los acreedores.
Lo dicho anteriormente ha originado numerosas resoluciones judiciales, siendo la más ilustrativa el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona que explica los supuestos en los que se deben excluir la vivienda habitual del plan de liquidación:
- El préstamo hipotecario se está pagando puntualmente” y
- La posible venta de la vivienda no reportaba beneficio alguno al resto de acreedores porque no había una previsión razonable de alcanzar un “precio superior” al de la hipoteca.
La idea subyacente de no incluir un bien del deudor que no
aporta ningún valor a los acreedores ha ido más allá, pues algunos jueces están
entendiendo que cuando se trata de bienes, ya sea la vivienda habitual o una
vivienda en alquiler, si el bien se encuentra al corriente de pago de la carga
hipotecaria y el valor de realización del bien es inferior al de la deuda
hipotecaria, liquidar el bien no beneficia a nadie y por lo tanto eliminan el
bien del plan de liquidación. En este sentido, ver sentencia
del Juzgado de lo mercantil nº 1 de Oviedo.
Esperemos que, con la trasposición de la Directiva ya comentada, se clarifique este tema controvertido y de gran importancia para muchos deudores, que cumpliendo todos los objetivos para acudir a la Ley de Segunda Oportunidad mantienen reparos de iniciar un AEP por la inseguridad existente en cuanto a la posible pérdida de su vivienda habitual.
Si el lector desea más información, para contactar con el
autor puede dirigirse a la siguiente dirección de correo electrónico: alv@vazqueztorres.com
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[i] Esta norma europea deberá
ser incorporada al derecho español antes del próximo 17 de julio, aunque la
fecha podría demorarse si se cumple la prórroga de un año solicitada por España
para hacerla efectiva.
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