31-10-2022
Economista - Administrador Concursal
El “valor de referencia” del
catastro en las subastas concursales
A vueltas con la valoración de Hacienda en la subastas concursales
La valoración de los bienes
adquiridos en subastas judiciales siempre ha sido un tema polémico.
Hasta el 31-12-2021, los
adjudicatarios de un bien en una subasta pública tributaban en el ITP (Impuesto
de Trasmisiones patrimoniales) por el valor de adjudicación en la subasta, pues
se consideraba que este valor era un buen exponente del “valor de mercado” que
es el valor de utilización generalizada a efectos de valoraciones tributarias.
¿Qué es el valor
de mercado? Se entiende por valor de mercado el valor que un producto (bien o
servicio) tiene, como consecuencia de la aplicación de la ley de la oferta y la
demanda, es decir, lo que normalmente pagaría un comprador por ese producto en
condiciones normales de mercado.
Atendiendo a
esta definición podríamos pensar que una “subasta” era un buen sistema para
determinar el valor de mercado de un bien, pues en la subasta, si esta se hace
con rigor, se pone en contacto la oferta y la demanda, llegándose a un precio
por el que se adjudica el bien, y así se indica en el artículo 39 del Real
Decreto 828/1995 (Reglamento del ITP), que dispone con claridad que “en las
transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o
administrativa, servirá de base el valor de adquisición (valor de remate)”.
Y aunque el tema
parecía claro, los expertos de Hacienda se dieron cuenta de la existencia de
una importante laguna, y así en la Resolución
de la Dirección General de Tributos V2497-18, de 17 de septiembre se indica
“El valor de adquisición estará constituido por el precio pagado en la
subasta, más el valor de las cargas anteriores que quedan a cargo del
adquirente, al ser ambos importes los que integran la contraprestación real del
bien adquirido”.
El razonamiento
anterior, nos parece muy motivado, pero tenemos que recordar que el Reglamento
del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
(en adelante ITP y AJD), aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo,
(BOE de 22 de junio),en su artículo 39 - Transmisiones en subasta pública,
dispone:
“En las
transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o
administrativa, servirá de base el valor de adquisición”. (Redacción dada
en virtud del fundamento de derecho 12 de la sentencia del Tribunal Supremo de
3 noviembre 1997, publicado por Resolución 5 mayo 1998 («B.O.E.» 23 mayo).
¡Bueno! Pues el
tema se viene a complicar aún más a partir del uno de enero del 2022, fecha en
la que entra en vigor el “nuevo valor de referencia del catastro”, pues la
Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, en una
reciente consulta (V0453-22, de 9 de marzo) ha declarado que “en las
transmisiones de bienes inmuebles realizadas mediante subasta pública,
notarial, judicial o administrativa, la base imponible será el valor de
referencia del inmueble en la fecha de devengo del impuesto, salvo que el valor
de adquisición del bien inmueble, el valor declarado por los interesados, o
ambos sean superiores a su valor de referencia, en cuyo caso se tomará como
base imponible la mayor de estas magnitudes”.
La nueva
redacción del artículo 10 de la LITPyAJD establece que la base imponible de la
transmisión de inmuebles será el valor de referencia a la fecha del devengo del
impuesto, salvo que el valor del bien inmueble declarado por los interesados,
el precio o la contraprestación pactada sean superiores al valor de referencia
—en cuyo caso la base imponible vendrá determinada por la mayor de estas
magnitudes—.
La DGT sostiene
que tanto el artículo 39 del RITPyAJD (regla especial para casos de subasta
pública) como el artículo 10.2 LITPyAJD (regla especial para inmuebles) son
normas especiales respecto de la general contenida en el art. 10.1 LITPyAJD
(que establece el valor de mercado como regla general para determinar la base
de TPO), debiendo ceder la contenida en el Reglamento frente a la contenida en
la Ley por una cuestión de jerarquía normativa.
De esta forma,
la DGT considera que la aplicación del artículo 39 RITPyAJD sólo queda
reservada para aquellos casos en los que el Catastro Inmobiliario no haya
certificado el valor de referencia a la fecha de transmisión del bien inmueble.
¿Qué es el valor
de referencia catastral? El nuevo valor de referencia está determinado por la
Dirección General del Catastro y se basa en el cálculo a partir de precios de
transacciones de inmuebles que se hacen ante notario y en función de las
características catastrales de cada propiedad. Este valor se determinará año a
año, de forma simultánea, en todos los municipios. Entonces podemos decir que
el valor de referencia catastral es un “valor administrativo” calculado por
técnicas estadísticas.
Pero llegados a este punto, la
pregunta es ¿El valor de referencia catastral tiene en cuenta las
características especiales del bien? Por ejemplo, el estado de conservación en
el que se encuentra, el vecindario y el entorno, e incluso las características
del comprador y del vendedor. Evidentemente “no” pues se trata de un precio de
referencia calculado en base a criterios estadísticos, que en algunos casos
estará por encima del valor de mercado y en otros estará por debajo.
¿Qué podemos
hacer cuando en nuestro criterio el precio de referencia nos perjudica por
estar por encima del precio de mercado?
Nosotros
entendemos que es la Administración la obligada a demostrar que el valor de
referencia se correspondía con el que realmente tenía el inmueble, pues se
puede acreditar que en muchos casos el valor de referencia catastral no es un
método idóneo para determinar la valoración de los bienes.
Entonces,
básicamente tenemos dos alternativas:
- Presentar la declaración del ITP en base al “valor de referencia” y acto seguido impugnarse solicitando la rectificación.
- Presentar la declaración del ITP en base al “valor que entendemos de mercado” y recurrir la liquidación complementaria que se nos notifique, teniendo por seguro que se nos va a notificar, pues los procedimientos de verificación automáticos de la Agencia Tributaria cruzan los datos de los valores declarados en el ITP con el valor de referencia del catastro.
¿Cuál es mejor?
Pues dependerá de muchos factores, pero nosotros recomendamos la opción “a”,
pues pagamos, e impugnamos, de tal forma que si al final en el Tribunal contencioso
administrativo nos dan la razón nos tendrán que devolver el importe pagado de
más y los intereses de demora generados, y si no nos dieran la razón, la
administración no podrá girarnos ningún recargo o demora.
En cualquier
caso, lo mejor es ponerse en manos de un experto que analice el caso en
cuestión.
Si el lector desea más información, para contactar con el autor puede dirigirse a la siguiente dirección de correo electrónico: alv@vazqueztorres.com
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