El “valor de referencia” del catastro en las subastas concursales

  31-10-2022


Ángel Luis Vázquez

Economista - Administrador Concursal

El “valor de referencia” del catastro en las subastas concursales

A vueltas con la valoración de Hacienda en la subastas concursales

 



La valoración de los bienes adquiridos en subastas judiciales siempre ha sido un tema polémico.

 

Hasta el 31-12-2021, los adjudicatarios de un bien en una subasta pública tributaban en el ITP (Impuesto de Trasmisiones patrimoniales) por el valor de adjudicación en la subasta, pues se consideraba que este valor era un buen exponente del “valor de mercado” que es el valor de utilización generalizada a efectos de valoraciones tributarias.

 

¿Qué es el valor de mercado? Se entiende por valor de mercado el valor que un producto (bien o servicio) tiene, como consecuencia de la aplicación de la ley de la oferta y la demanda, es decir, lo que normalmente pagaría un comprador por ese producto en condiciones normales de mercado.

 

Atendiendo a esta definición podríamos pensar que una “subasta” era un buen sistema para determinar el valor de mercado de un bien, pues en la subasta, si esta se hace con rigor, se pone en contacto la oferta y la demanda, llegándose a un precio por el que se adjudica el bien, y así se indica en el artículo 39 del Real Decreto 828/1995 (Reglamento del ITP), que dispone con claridad que “en las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirá de base el valor de adquisición (valor de remate)”.

 

Y aunque el tema parecía claro, los expertos de Hacienda se dieron cuenta de la existencia de una importante laguna, y así en la Resolución de la Dirección General de Tributos V2497-18, de 17 de septiembre se indica “El valor de adquisición estará constituido por el precio pagado en la subasta, más el valor de las cargas anteriores que quedan a cargo del adquirente, al ser ambos importes los que integran la contraprestación real del bien adquirido”.

 

El razonamiento anterior, nos parece muy motivado, pero tenemos que recordar que el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, (BOE de 22 de junio),en su artículo 39 - Transmisiones en subasta pública, dispone:

 

En las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirá de base el valor de adquisición”. (Redacción dada en virtud del fundamento de derecho 12 de la sentencia del Tribunal Supremo de 3 noviembre 1997, publicado por Resolución 5 mayo 1998 («B.O.E.» 23 mayo).

 

¡Bueno! Pues el tema se viene a complicar aún más a partir del uno de enero del 2022, fecha en la que entra en vigor el “nuevo valor de referencia del catastro”, pues la Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, en una reciente consulta (V0453-22, de 9 de marzo) ha declarado que “en las transmisiones de bienes inmuebles realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, la base imponible será el valor de referencia del inmueble en la fecha de devengo del impuesto, salvo que el valor de adquisición del bien inmueble, el valor declarado por los interesados, o ambos sean superiores a su valor de referencia, en cuyo caso se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”.

 

La nueva redacción del artículo 10 de la LITPyAJD establece que la base imponible de la transmisión de inmuebles será el valor de referencia a la fecha del devengo del impuesto, salvo que el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o la contraprestación pactada sean superiores al valor de referencia —en cuyo caso la base imponible vendrá determinada por la mayor de estas magnitudes—.

 

La DGT sostiene que tanto el artículo 39 del RITPyAJD (regla especial para casos de subasta pública) como el artículo 10.2 LITPyAJD (regla especial para inmuebles) son normas especiales respecto de la general contenida en el art. 10.1 LITPyAJD (que establece el valor de mercado como regla general para determinar la base de TPO), debiendo ceder la contenida en el Reglamento frente a la contenida en la Ley por una cuestión de jerarquía normativa.

 

De esta forma, la DGT considera que la aplicación del artículo 39 RITPyAJD sólo queda reservada para aquellos casos en los que el Catastro Inmobiliario no haya certificado el valor de referencia a la fecha de transmisión del bien inmueble.

 

¿Qué es el valor de referencia catastral? El nuevo valor de referencia está determinado por la Dirección General del Catastro y se basa en el cálculo a partir de precios de transacciones de inmuebles que se hacen ante notario y en función de las características catastrales de cada propiedad. Este valor se determinará año a año, de forma simultánea, en todos los municipios. Entonces podemos decir que el valor de referencia catastral es un “valor administrativo” calculado por técnicas estadísticas.

 

Pero llegados a este punto, la pregunta es ¿El valor de referencia catastral tiene en cuenta las características especiales del bien? Por ejemplo, el estado de conservación en el que se encuentra, el vecindario y el entorno, e incluso las características del comprador y del vendedor. Evidentemente “no” pues se trata de un precio de referencia calculado en base a criterios estadísticos, que en algunos casos estará por encima del valor de mercado y en otros estará por debajo.

 

¿Qué podemos hacer cuando en nuestro criterio el precio de referencia nos perjudica por estar por encima del precio de mercado?

 

Nosotros entendemos que es la Administración la obligada a demostrar que el valor de referencia se correspondía con el que realmente tenía el inmueble, pues se puede acreditar que en muchos casos el valor de referencia catastral no es un método idóneo para determinar la valoración de los bienes.

 

Entonces, básicamente tenemos dos alternativas:

 

  1. Presentar la declaración del ITP en base al “valor de referencia” y acto seguido impugnarse solicitando la rectificación.
  2. Presentar la declaración del ITP en base al “valor que entendemos de mercado” y recurrir la liquidación complementaria que se nos notifique, teniendo por seguro que se nos va a notificar, pues los procedimientos de verificación automáticos de la Agencia Tributaria cruzan los datos de los valores declarados en el ITP con el valor de referencia del catastro.

 

¿Cuál es mejor? Pues dependerá de muchos factores, pero nosotros recomendamos la opción “a”, pues pagamos, e impugnamos, de tal forma que si al final en el Tribunal contencioso administrativo nos dan la razón nos tendrán que devolver el importe pagado de más y los intereses de demora generados, y si no nos dieran la razón, la administración no podrá girarnos ningún recargo o demora.

 

En cualquier caso, lo mejor es ponerse en manos de un experto que analice el caso en cuestión.


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REFORMA CÓDIGO PENAL

 11-10-2022


Ángel Luis Vázquez

Economista - Administrador Concursal

 

REFORMA CÓDIGO PENAL

 

 Endurecimiento de la multirreincidencia en el hurto

(Fuente: Nota aviso REFOR 39/2022)

 

 


El 29 de agosto entrara en vigor Ley Orgánica 9/2022, de 28 de julio, por la que se establecen normas que faciliten el uso de información financiera y de otro tipo para la prevención, detección, investigación o enjuiciamiento de infracciones penales, de modificación de la Ley Orgánica 8/1980, de 22 de septiembre, de Financiación de las Comunidades Autónomas y otras disposiciones conexas y de modificación de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal.

Entre las modificaciones destacamos el nuevo tratamiento de la multirreincidencia en el hurto.
Entrada en vigor: plazo de un mes desde publicación en el BOE: el 29 de agosto.

Según se indica en la propia exposición de motivos ….


"Se considera necesaria una reforma del artículo 234.2 del Código Penal que permita sancionar más gravemente los casos de hurtos leves no superiores a 400 euros cuando se producen de forma multirreincidente. A estos efectos, para evitar el salto desproporcionado de pena criticado por el Tribunal Supremo, se opta por aumentar la pena de estos delitos de hurto leve, pero sin llegar a la pena de prisión del tipo agravado del artículo 235.1 del Código Penal. Se prevé así que en los casos de hurtos leves o inferiores a 400 euros se aumente la pena siempre que el autor sea multirreincidente y la cuantía total de lo sustraído, incluyendo los delitos de hurto cometidos con anterioridad, exceda los 400 euros. En tal caso, sin embargo, se deberá imponer no ya la pena del tipo agravado del artículo 235.1 del Código Penal, sino la pena del tipo básico del artículo 234.1 del Código Penal, que es una pena de prisión de 6 a 18 meses"

 

De esta forma, el mencionado articulo quedara redactado de la siguiente forma

 


Acceso al BOE

 

 

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Blockchain para Economistas

   29-09-2022


Ángel Luis Vázquez

Economista - Administrador Concursal

Blockchain para Economistas

 

Una tecnología que trasciende del entorno de las criptomonedas.


Como asistente el pasado 18 de septiembre al interesante curso "Blockchain y criptomonedas para Economistas", en la sede de este Consejo General de Economistas me complace compartir el siguiente vídeo, de uno de los ponentes, Enric Montesa:

 

https://www.youtube.com/watch?v=hHlF3CToKMw

 


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Lo que nos depara el futuro económico

  15-09-2022


Ángel Luis Vázquez

Economista - Administrador Concursal


Lo que nos depara el futuro económico


El final de la Época de “algodones” da paso a una situación “bastante hostil”

 

En el “Observatorio Financiero y Claves Económicas: Primer cuatrimestre de 2022” emitido en directo el pasado 26 de mayo del 2022, el equipo del Consejo General de Economistas realizó un interesante repaso de la situación económica actual, pero sobre todo, una interesante visión de la situación económica futura.

 

Las conclusiones que yo he podido obtener y que a continuación comparto son las siguientes:

 

A nivel internacional, existe una gran incertidumbre y una ralentización de la economía global, que está generando importantes tensiones con factores como:

  • La invasión rusa de Ucrania
  • La escalada  de precios y el desabastecimiento de materias primas
  • China, el gran proveedor mundial, tiene fuertes restricciones debido al confinamiento lo que hace que no se puedan realizar los suministros a la velocidad adecuada.
  • El conflicto con Argelia que afecta a los productos petrolíferos
  • Se ha disparado la tasa de inflación

 

A nivel nacional podemos destacar que:

  • La economía española está más afectada que la mayoría de nuestros socios europeos, y a la fecha actual no hemos recuperado ni el PIB ni el crecimiento pre-pandemia.
  • En el primer trimestre del año, el PIB alcanza un crecimiento del 0,3%.
  • La perspectiva de crecimiento a final del año es inferior al 4%, que es el porcentaje más bajo de la UE.
  • La tasa de paro está en el 13,2%.
  • Los sectores con más posibilidad de insolvencia son la construcción y la restauración.
  • La Inestabilidad y las caídas generalizadas de las Bolsas.
  • La depreciación del euro con respecto al dólar es del orden del 10%
  • Un incremento del precio del petróleo de más del 75%
  • Una inminente subida de los tipos de interés.
  • Una inflación superior al 8% en abril
  • Anuncio del BCE de la finalización de la política de compra de deuda pública, lo que nos puede afectar muy negativamente.
  • La prima de riesgo española ha repuntado hasta 110 puntos básicos.

 

Los indicadores del Consejo General de Economistas nos trasladan: “La situación futura va a ser peor que la actual”, por varias razones:

  • Final de la moratoria concursal
  • Finalización de los ERTES
  • Un déficit público del 5,3% (4% en la parte estructural)
  • Una deuda pública del 117%
  • Un gasto público excesivo (por ejemplo, una oferta pública de empleo de más de 45.000 empleos).
  • Una desmesurada proporción del empleo público de 3,4 millones (17%) frente a los 16,7 millones (83%) de empleo privado.
  • Ya no se habla de las ayudas europeas.
  • Vulnerabilidad del tejido empresarial. El 97% son pymes y estas son muy vulnerables al elevado coste de la energía y al incremento de los salarios, y estas dos partidas se están disparando.
  • Disminución de la renta disponible de los operadores económicos.
  • Están aumentando el precio de la compraventa de viviendas y del precio del alquiler.

 

En el corolario final de la intervención del presidente del Consejo General de Economistas, D. Valentín Pich, nos traslada.

 

Estamos ante el final de la “época de algodones” y el inicio de  un “ambiente bastante hostil” con subida de tipos, recrudecimiento de la guerra comercial, repunte del paro … por lo que debemos ser flexibles y estar preparados para poder afrontar cualquier tipo de contingencia.

 

 

Os invito a todos a visionar la presentación de apenas 52 minutos en el siguiente enlace al video completo



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NUEVO SISTEMA DE COTIZACIÓN PARA LOS TRABAJADORES POR CUENTA PROPIA O AUTÓNOMOS

  09-08-2022


Ángel Luis Vázquez

Economista - Administrador Concursal


NUEVO SISTEMA DE COTIZACIÓN PARA LOS TRABAJADORES POR CUENTA PROPIA O AUTÓNOMOS


PUBLICADO REAL DECRETO-LEY POR EL QUE SE ESTABLECE UN NUEVO SISTEMA DE COTIZACIÓN PARA LOS TRABAJADORES POR CUENTA PROPIA O AUTÓNOMOS Y SE MEJORA LA PROTECCIÓN POR CESE DE ACTIVIDAD.

 


Hoy se ha publicado el Real Decreto-ley 13/2022, de 26 de julio, por el que se establece un nuevo sistema de cotización para los trabajadores por cuenta propia o autónomos y se mejora la protección por cese de actividad (Acceso a normativa BOE).

 

Este Real Decreto-Ley con entrada en vigor el 1 de enero de 2023 establece que en los próximos tres años se irá desarrollando progresivamente un sistema de quince tramos que determina las bases de cotización y las cuotas en función de los rendimientos netos del autónomo, como transición al modelo definitivo de cotizaciones por ingresos reales que se producirá como muy tarde en nueve años.

 

Se estructura en una parte expositiva y una parte dispositiva, que consta de seis artículos, tres disposiciones adicionales, siete disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y cinco disposiciones finales.

 

Los compañeros de EAL (Economistas. Asesores Laborales) han preparado un informe, del que destacamos los siguientes aspectos:

  • Los rendimientos netos se calcularán deduciendo de los ingresos todos los gastos producidos en ejercicio de la actividad y necesarios para la obtención de ingresos del autónomo. Sobre esa cantidad, se aplica adicionalmente una deducción por gastos genéricos del 7% (3% para los autónomos societarios). El resultado serán los rendimientos netos y esa será la cifra que determinará la base de cotización y la cuota correspondiente.
  • Se habilita así un sistema que permite a los autónomos cambiar su cuota en función de su previsión de ingresos netos (descontando los costes de desarrollar su actividad) hasta seis veces al año (1 de marzo; 1 de mayo; 1 de julio; 1 de septiembre; 1 de noviembre; 1 de enero del año siguiente -actualmente pueden modificar hasta 4 veces al año-). Al final del ejercicio fiscal y una vez conocidos los rendimientos netos anuales, se regularizarán las cotizaciones, devolviéndose o reclamándose cuotas en caso de que el tramo de rendimientos netos definitivos esté por debajo o por encima del indicado por las previsiones durante el año.

§  Será necesaria una declaración de previsión de los rendimientos económicos netos en la solicitud de alta: deberá realizarse una previsión de los rendimientos económicos netos durante el año natural en el que se produzca el alta por su actividad económica o profesional, de forma directa y/o por su participación en la sociedad o comunidad de bienes que determine su inclusión en el régimen especial que corresponda (a excepción de miembros de institutos de vida consagrada de la Iglesia

§  de miembros de institutos de vida consagrada de la Iglesia Católica y trabajadores por cuenta propia incluidos en los grupos segundo y tercero de cotización del Régimen Especial de Trabajadores del Mar).

  • Las cuotas mensuales a la Seguridad Social irán desde los 230 euros al mes a los 500 euros al mes en 2023 y de los 200 euros al mes a los 590 euros al mes en 2025, siempre en función de los rendimientos netos.
  • En términos porcentuales, los autónomos con ingresos más bajos experimentarán una reducción de su cuota de más del 30% respecto a la actual. Los trabajadores autónomos con rendimientos por debajo del SMI, entre los que abundan jóvenes y mujeres, pagarán cuotas entre 200 y 260 euros al mes en 2025. Ese año, los tramos de rendimiento medio tendrán cuotas entre 290 y 294 euros mensuales y quienes ganan más de 6.000 euros al mes, 590 euros.
  • El texto aprobado también fija una cuota bonificada para los nuevos autónomos de 80 euros durante doce meses, extensible a otros doce meses adicionales cuando los ingresos netos siguen siendo bajos
  • Las cuotas se irán ajustando en 2024 y 2025 (ver cuadro).
  • Este sistema será sometido a evaluación cada 3 años.


Acceso al Documento completo de EAL (Economistas Asesores Laborales)

 

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Intervención en el Programa "Directos al Derecho" 28-07-2022

  04-08-2022


Ángel Luis Vázquez

Economista - Administrador Concursal

Intervención en el programa "Directos al Derecho" 




Seguidamente me complace compartir mi intervención en el programa Directos al Derecho dirigido por mi buen amigo y compañero Arturo Ortiz del 28-07-2022 en el que tratamos los temas referentes a la Insolvencia Punible de los empresarios.


Intervención Ángel Luis Vázquez




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