ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS, BEPI, CONCURSO DE ACREEDORES, Empresa, LEY DE SEGUNDA OPORTUNIDAD, MEDIACIÓN CONCURSAL
El “valor de referencia” del catastro en las subastas concursales
31-10-2022
Ángel Luis Vázquez
Economista - Administrador Concursal
El “valor de referencia” del
catastro en las subastas concursales
A vueltas con la valoración de Hacienda en la subastas concursales
La valoración de los bienes
adquiridos en subastas judiciales siempre ha sido un tema polémico.
Hasta el 31-12-2021, los
adjudicatarios de un bien en una subasta pública tributaban en el ITP (Impuesto
de Trasmisiones patrimoniales) por el valor de adjudicación en la subasta, pues
se consideraba que este valor era un buen exponente del “valor de mercado” que
es el valor de utilización generalizada a efectos de valoraciones tributarias.
¿Qué es el valor
de mercado? Se entiende por valor de mercado el valor que un producto (bien o
servicio) tiene, como consecuencia de la aplicación de la ley de la oferta y la
demanda, es decir, lo que normalmente pagaría un comprador por ese producto en
condiciones normales de mercado.
Atendiendo a
esta definición podríamos pensar que una “subasta” era un buen sistema para
determinar el valor de mercado de un bien, pues en la subasta, si esta se hace
con rigor, se pone en contacto la oferta y la demanda, llegándose a un precio
por el que se adjudica el bien, y así se indica en el artículo 39 del Real
Decreto 828/1995 (Reglamento del ITP), que dispone con claridad que “en las
transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o
administrativa, servirá de base el valor de adquisición (valor de remate)”.
Y aunque el tema
parecía claro, los expertos de Hacienda se dieron cuenta de la existencia de
una importante laguna, y así en la Resolución
de la Dirección General de Tributos V2497-18, de 17 de septiembre se indica
“El valor de adquisición estará constituido por el precio pagado en la
subasta, más el valor de las cargas anteriores que quedan a cargo del
adquirente, al ser ambos importes los que integran la contraprestación real del
bien adquirido”.
El razonamiento
anterior, nos parece muy motivado, pero tenemos que recordar que el Reglamento
del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
(en adelante ITP y AJD), aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo,
(BOE de 22 de junio),en su artículo 39 - Transmisiones en subasta pública,
dispone:
“En las
transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o
administrativa, servirá de base el valor de adquisición”. (Redacción dada
en virtud del fundamento de derecho 12 de la sentencia del Tribunal Supremo de
3 noviembre 1997, publicado por Resolución 5 mayo 1998 («B.O.E.» 23 mayo).
¡Bueno! Pues el
tema se viene a complicar aún más a partir del uno de enero del 2022, fecha en
la que entra en vigor el “nuevo valor de referencia del catastro”, pues la
Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, en una
reciente consulta (V0453-22, de 9 de marzo) ha declarado que “en las
transmisiones de bienes inmuebles realizadas mediante subasta pública,
notarial, judicial o administrativa, la base imponible será el valor de
referencia del inmueble en la fecha de devengo del impuesto, salvo que el valor
de adquisición del bien inmueble, el valor declarado por los interesados, o
ambos sean superiores a su valor de referencia, en cuyo caso se tomará como
base imponible la mayor de estas magnitudes”.
La nueva
redacción del artículo 10 de la LITPyAJD establece que la base imponible de la
transmisión de inmuebles será el valor de referencia a la fecha del devengo del
impuesto, salvo que el valor del bien inmueble declarado por los interesados,
el precio o la contraprestación pactada sean superiores al valor de referencia
—en cuyo caso la base imponible vendrá determinada por la mayor de estas
magnitudes—.
La DGT sostiene
que tanto el artículo 39 del RITPyAJD (regla especial para casos de subasta
pública) como el artículo 10.2 LITPyAJD (regla especial para inmuebles) son
normas especiales respecto de la general contenida en el art. 10.1 LITPyAJD
(que establece el valor de mercado como regla general para determinar la base
de TPO), debiendo ceder la contenida en el Reglamento frente a la contenida en
la Ley por una cuestión de jerarquía normativa.
De esta forma,
la DGT considera que la aplicación del artículo 39 RITPyAJD sólo queda
reservada para aquellos casos en los que el Catastro Inmobiliario no haya
certificado el valor de referencia a la fecha de transmisión del bien inmueble.
¿Qué es el valor
de referencia catastral? El nuevo valor de referencia está determinado por la
Dirección General del Catastro y se basa en el cálculo a partir de precios de
transacciones de inmuebles que se hacen ante notario y en función de las
características catastrales de cada propiedad. Este valor se determinará año a
año, de forma simultánea, en todos los municipios. Entonces podemos decir que
el valor de referencia catastral es un “valor administrativo” calculado por
técnicas estadísticas.
Pero llegados a este punto, la
pregunta es ¿El valor de referencia catastral tiene en cuenta las
características especiales del bien? Por ejemplo, el estado de conservación en
el que se encuentra, el vecindario y el entorno, e incluso las características
del comprador y del vendedor. Evidentemente “no” pues se trata de un precio de
referencia calculado en base a criterios estadísticos, que en algunos casos
estará por encima del valor de mercado y en otros estará por debajo.
¿Qué podemos
hacer cuando en nuestro criterio el precio de referencia nos perjudica por
estar por encima del precio de mercado?
Nosotros
entendemos que es la Administración la obligada a demostrar que el valor de
referencia se correspondía con el que realmente tenía el inmueble, pues se
puede acreditar que en muchos casos el valor de referencia catastral no es un
método idóneo para determinar la valoración de los bienes.
Entonces,
básicamente tenemos dos alternativas:
- Presentar la declaración del ITP en base al “valor de referencia” y acto seguido impugnarse solicitando la rectificación.
- Presentar la declaración del ITP en base al “valor que entendemos de mercado” y recurrir la liquidación complementaria que se nos notifique, teniendo por seguro que se nos va a notificar, pues los procedimientos de verificación automáticos de la Agencia Tributaria cruzan los datos de los valores declarados en el ITP con el valor de referencia del catastro.
¿Cuál es mejor?
Pues dependerá de muchos factores, pero nosotros recomendamos la opción “a”,
pues pagamos, e impugnamos, de tal forma que si al final en el Tribunal contencioso
administrativo nos dan la razón nos tendrán que devolver el importe pagado de
más y los intereses de demora generados, y si no nos dieran la razón, la
administración no podrá girarnos ningún recargo o demora.
En cualquier
caso, lo mejor es ponerse en manos de un experto que analice el caso en
cuestión.
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REFORMA CÓDIGO PENAL
11-10-2022
Ángel Luis Vázquez
Economista - Administrador Concursal
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Blockchain para Economistas
29-09-2022
Ángel Luis Vázquez
Economista - Administrador Concursal
Blockchain para Economistas
Una tecnología que trasciende del entorno de las
criptomonedas.
Como asistente el pasado 18 de septiembre al
interesante curso "Blockchain y criptomonedas para Economistas", en
la sede de este Consejo General de Economistas me complace compartir el
siguiente vídeo, de uno de los ponentes, Enric Montesa:
https://www.youtube.com/watch?v=hHlF3CToKMw
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BEPI, CONCURSO DE ACREEDORES, Economia, Empresa, LEY DE SEGUNDA OPORTUNIDAD, Mediación, moratoria concursal
Lo que nos depara el futuro económico
15-09-2022
Ángel Luis Vázquez
Economista - Administrador Concursal
Lo
que nos depara el futuro económico
El final de la Época de
“algodones” da paso a una situación “bastante hostil”
En el “Observatorio Financiero y
Claves Económicas: Primer cuatrimestre de 2022” emitido en directo el pasado 26
de mayo del 2022, el equipo del Consejo General de Economistas realizó un
interesante repaso de la situación económica actual, pero sobre todo, una
interesante visión de la situación económica futura.
Las conclusiones que yo he podido
obtener y que a continuación comparto son las siguientes:
A nivel internacional, existe una gran incertidumbre y una ralentización de la economía global, que está generando importantes tensiones con factores como:
- La invasión rusa de Ucrania
- La escalada de precios y el desabastecimiento de materias primas
- China, el gran proveedor mundial, tiene fuertes restricciones debido al confinamiento lo que hace que no se puedan realizar los suministros a la velocidad adecuada.
- El conflicto con Argelia que afecta a los productos petrolíferos
- Se ha disparado la tasa de inflación
A nivel nacional podemos destacar que:
- La economía española está más afectada que la mayoría de nuestros socios europeos, y a la fecha actual no hemos recuperado ni el PIB ni el crecimiento pre-pandemia.
- En el primer trimestre del año, el PIB alcanza un crecimiento del 0,3%.
- La perspectiva de crecimiento a final del año es inferior al 4%, que es el porcentaje más bajo de la UE.
- La tasa de paro está en el 13,2%.
- Los sectores con más posibilidad de insolvencia son la construcción y la restauración.
- La Inestabilidad y las caídas generalizadas de las Bolsas.
- La depreciación del euro con respecto al dólar es del orden del 10%
- Un incremento del precio del petróleo de más del 75%
- Una inminente subida de los tipos de interés.
- Una inflación superior al 8% en abril
- Anuncio del BCE de la finalización de la política de compra de deuda pública, lo que nos puede afectar muy negativamente.
- La prima de riesgo española ha repuntado hasta 110 puntos básicos.
Los indicadores del Consejo General de Economistas nos trasladan: “La situación futura va a ser peor que la actual”, por varias razones:
- Final de la moratoria concursal
- Finalización de los ERTES
- Un déficit público del 5,3% (4% en la parte estructural)
- Una deuda pública del 117%
- Un gasto público excesivo (por ejemplo, una oferta pública de empleo de más de 45.000 empleos).
- Una desmesurada proporción del empleo público de 3,4 millones (17%) frente a los 16,7 millones (83%) de empleo privado.
- Ya no se habla de las ayudas europeas.
- Vulnerabilidad del tejido empresarial. El 97% son pymes y estas son muy vulnerables al elevado coste de la energía y al incremento de los salarios, y estas dos partidas se están disparando.
- Disminución de la renta disponible de los operadores económicos.
- Están aumentando el precio de la compraventa de viviendas y del precio del alquiler.
En el corolario final de la
intervención del presidente del Consejo General de Economistas, D. Valentín
Pich, nos traslada.
Estamos ante el final de la “época
de algodones” y el inicio de un “ambiente
bastante hostil” con subida de tipos, recrudecimiento de la guerra comercial, repunte
del paro … por lo que debemos ser flexibles y estar preparados para poder afrontar
cualquier tipo de contingencia.
Os invito a todos a visionar la
presentación de apenas 52 minutos en el siguiente enlace al video completo
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NUEVO SISTEMA DE COTIZACIÓN PARA LOS TRABAJADORES POR CUENTA PROPIA O AUTÓNOMOS
09-08-2022
Ángel Luis Vázquez
Economista - Administrador Concursal
NUEVO SISTEMA DE COTIZACIÓN PARA LOS TRABAJADORES POR CUENTA PROPIA O AUTÓNOMOS
PUBLICADO REAL DECRETO-LEY POR EL QUE SE ESTABLECE UN NUEVO SISTEMA DE COTIZACIÓN PARA LOS TRABAJADORES POR CUENTA PROPIA O AUTÓNOMOS Y SE MEJORA LA PROTECCIÓN POR CESE DE ACTIVIDAD.
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 Hoy se ha publicado
el Real Decreto-ley 13/2022, de 26 de julio, por el que se establece un nuevo
sistema de cotización para los trabajadores por cuenta propia o autónomos y
se mejora la protección por cese de actividad (Acceso
a normativa BOE). |
|
Este Real Decreto-Ley
con entrada en vigor el 1 de enero de 2023 establece que en los próximos tres
años se irá desarrollando progresivamente un sistema de quince tramos que
determina las bases de cotización y las cuotas en función de los rendimientos
netos del autónomo, como transición al modelo definitivo de cotizaciones por
ingresos reales que se producirá como muy tarde en nueve años. |
|
Se estructura en una
parte expositiva y una parte dispositiva, que consta de seis artículos, tres disposiciones
adicionales, siete disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y
cinco disposiciones finales.
Los compañeros de EAL
(Economistas. Asesores Laborales) han preparado un informe, del que
destacamos los siguientes aspectos: |
- Los rendimientos netos se
calcularán deduciendo de los ingresos todos los gastos producidos en
ejercicio de la actividad y necesarios para la obtención de ingresos del
autónomo. Sobre esa cantidad, se aplica adicionalmente una deducción por
gastos genéricos del 7% (3% para los autónomos societarios).
El resultado serán los rendimientos netos y esa será la cifra que
determinará la base de cotización y la cuota correspondiente.
- Se habilita así un sistema que
permite a los autónomos cambiar su cuota en función de su
previsión de ingresos netos (descontando los costes de desarrollar su
actividad) hasta seis veces al año (1 de marzo; 1 de
mayo; 1 de julio; 1 de septiembre; 1 de noviembre; 1 de enero del año
siguiente -actualmente pueden modificar hasta 4 veces al año-). Al
final del ejercicio fiscal y una vez conocidos los rendimientos netos
anuales, se regularizarán las cotizaciones, devolviéndose o reclamándose
cuotas en caso de que el tramo de rendimientos netos definitivos esté por
debajo o por encima del indicado por las previsiones durante el año.
|
§ Será
necesaria una declaración de previsión de los rendimientos económicos netos
en la solicitud de alta: deberá realizarse una previsión de los rendimientos
económicos netos durante el año natural en el que se produzca el alta por su
actividad económica o profesional, de forma directa y/o por su participación
en la sociedad o comunidad de bienes que determine su inclusión en el régimen
especial que corresponda (a excepción de miembros de institutos de vida
consagrada de la Iglesia |
|
§ de
miembros de institutos de vida consagrada de la Iglesia Católica y
trabajadores por cuenta propia incluidos en los grupos segundo y tercero de
cotización del Régimen Especial de Trabajadores del Mar). |
- Las cuotas mensuales a la
Seguridad Social irán desde los 230 euros al mes a los 500 euros al mes en
2023 y de los 200 euros al mes a los 590 euros al mes en 2025, siempre en
función de los rendimientos netos.
- En términos porcentuales, los
autónomos con ingresos más bajos experimentarán una reducción de su cuota
de más del 30% respecto a la actual. Los trabajadores autónomos con
rendimientos por debajo del SMI, entre los que abundan jóvenes y mujeres,
pagarán cuotas entre 200 y 260 euros al mes en 2025. Ese año, los tramos
de rendimiento medio tendrán cuotas entre 290 y 294 euros mensuales y
quienes ganan más de 6.000 euros al mes, 590 euros.
- El
texto aprobado también fija una cuota bonificada para los nuevos autónomos
de 80 euros durante doce meses, extensible a otros doce meses adicionales
cuando los ingresos netos siguen siendo bajos
- Las cuotas se irán ajustando en 2024 y 2025 (ver cuadro).
- Este sistema será sometido a evaluación cada 3 años.
Acceso al Documento completo de EAL (Economistas Asesores
Laborales)
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Intervención en el Programa "Directos al Derecho" 28-07-2022
04-08-2022
Ángel Luis Vázquez
Economista - Administrador Concursal
Intervención en el programa "Directos al Derecho"
Seguidamente me complace compartir mi intervención en el programa Directos al Derecho dirigido por mi buen amigo y compañero Arturo Ortiz del 28-07-2022 en el que tratamos los temas referentes a la Insolvencia Punible de los empresarios.
Intervención Ángel Luis Vázquez
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